香港卖楼花

学霸抄作业，总是能屏蔽那些错误答案的。 2003年的时候，香港有两个楼盘出现了停工烂尾迹象，酿成了一场轰动全港的“烂尾楼风波”。 不能怪香港市民矫情，小地方毕竟没看过“烂尾楼之都”这种大阵仗。在此事发生之前，香港已经四十多年没出现过烂尾楼了。 香港“卖楼花”的预售制度在1954年就创立了，用分期付款的杠杆吸引没什么钱的打工仔上车，顺便撬动了香港楼市几十年繁荣。 但在1960年，位于大角咀的富贵大厦因为建筑费用超支停工，成了香港首宗“烂尾楼”。买了楼花的上百个业主，被迫又多掏了三成的钱才把窟窿堵上。 经此一事，香港的管理部门几番酝酿，终于在1961年末给预售楼花制度打上了一块补丁。 这个补丁要求开发商在叫卖楼花前，要确保地价已全部支付，还要证明自己有足够的钱完成项目。 你亮出账户余额也好，拿着银行担保也行。没这些，管理部门就不给批同意书。 而且楼款要放在指定律师那里托管。要用钱，得取得律所许可，还要经过建筑师核准。 即便开发完成后，这楼款也要先还清银行贷款，剩下的才返还给开发商。 给预收款上了这么多道保险，派那么多角色盯着，香港的开发商怎么看都像是跪着要饭的。 但熟读历史的韭菜斯基总说： 铁打的笼子也关不住水做的鸡。 香港挂了四十年“无烂尾”的流动红旗，是被一家叫均来集团的开发商给扯下来的。 这家集团的创始人是号称“元朗教父”的戴权，权叔当年叱咤政商两界，是不折不扣的“元朗大地主”，顶峰时期，戴氏家族坐拥元朗大马路半数店铺。 但在开发茵翠豪庭这个项目时，均来集团遭遇了香港楼市大跌，被杀了个措手不及，账突然算不过来了。 后续进场收拾烂摊子的接管人安永，翻了账本才发现，茵翠豪庭烂尾，不止受行情影响。 这个项目预售收来的5亿楼款，居然绕过层层监管，不翼而飞了。 这件轰动全港的烂尾事件，很快就把警方商业罪案调查科给招来了。在港片里，商罪科是敢上门请浩南哥回去喝茶的主。 事后调查发现，时任均来集团的掌舵人、权叔的侄儿戴志华，伙同财务总监，用5家公司虚构了数以百计的付款证明，做假账套走了4.8亿监管资金。 素来too young的港媒也议论纷纷，他们觉得除了这通天的财技，负责监管资金的律所及建筑师与均来集团也有颇多猫腻。 用星爷电影里的一句台词概括就是： 球证、旁证、主办、协办都是我的人，你拿什么和我斗？ 这起震惊全港的烂尾楼事件，在接盘方安永的斡旋下，幸而重获融资，顺利交付，避免了彻底烂尾的命运。 事件的始作俑者均来集团管理层，也被警方第一时间施以雷霆手段，后被法院判刑进了监狱。 风波过后，昔日“元朗大地主”的戴氏族人先后破产，权叔也淡出江湖，终归茶楼一老翁。 事情虽然有惊无险，但地产界平稳运行几十年的游戏规则，又到了该修补漏洞的时候。 当时香港的开发商，一般会把楼盘抵押给银行换贷款来开发。如果烂尾，银行是第一债权人，有权把楼盘没收拍卖。 如此一来，那些采用“即供付款”、背了银行房贷的业主，不仅收不到楼，还要继续还贷。 像这样荒谬的结局，香港市民没概念，但我们熟悉。这几天在各地业主发出的“停贷告知书”，已经把这个局面反复渲染了几百次。 但当时的香港市民没有那么高的觉悟，肯咬牙住进没水没电的烂尾楼里，也没有一纸“停贷告知书”和银行撕破脸的魄力。 倒是香港管理部门警钟长鸣，火速又给预售制打上补丁。 新修订的补丁除了要求改善监管资金账户、开发商和监管角色之间的关系透明化，还有关键的一环，把业主权利放在银行的前面。 在建筑按揭中列明，一旦买家已缴付全数楼价，在楼盘落成后，业主所享有的权益优先于承按银行。 这么一来，银行也成了“弱势群体”。 这个补丁打上去之后，香港在2003年之后，几乎很少再听到严重的烂尾楼事件了。 韭菜斯基看了一时间摸不着头脑： 咱们总争论的大而不倒、经济支柱、财富之锚、无法切割，这些大词怎么香港人好像不在乎？ 这几天，“停贷潮”的消息正愈演愈烈，蔓延了全国多个城市，逼得多家银行出面回应。 在这些消息中，有一条短视频在网上流传，是问题楼盘业主与负责监管项目资金的银行一方的灵魂对话。 视频里在业主们的追问中，银行方的代表解释了监管账户的资金，究竟是如何运作。 按他们的说法，开发商向银行提出请求，说明钱要花到哪儿，银行核准后交到房管局去。 房管局有专门监管资金使用的一个科室，只要他们点头，银行就会转钱给开发商。 至于这笔钱是给工人发工资了，是支付给第三方了，还是去还海外贷款了。 我们银行没有能力，也没有义务去核准开发商到底干了啥。 面对业主们发出的灵魂提问：那你们何必要叫监管银行呢？ 这位银行方的代表用浓重的河南口音斩钉截铁地回答： 对不起，我们也不想！ 这是国家法律法规规定的，要有监管银行、要有监管账户，开发商于是在我们这儿放了一个账户。 斯基相信，这番对话任谁看了都会垂泪。 这么多年守着一个四面透风的仓库，要和开发商勾心斗角，还要承受群众的责难，业主以动态还贷相逼。 银行的同志们受委屈了！ 前一天，情感大V任泽平在个人媒体上呼吁取消商品房预售制。 自上世纪九十年代引入预售制以来，这项制度成了内地房地产销售的主流模式，并助长了长达三十年的地产黄金周期。 我们既然认真地抄了香港的作业，把卖地、预售、期房、公摊都抄了一遍。 为什么只留了规避和处置烂尾楼的这道大题不抄呢？ 预售制下，地方拿到了土地收入；房企提前收了房款；银行不管你拿不拿得到房子，每月准时催你还贷。 怎么到了要承担烂尾的代价时，只把那些业主们推到前面了？ 这个环节里但凡有一家为接盘者想一想，也不至于让这些业主冒着损失首付和失信被执行的风险，搞这种悲壮的抗议。 经济学家托马斯·索维尔说过： 当错误的代价由别人承担，犯错很容易，坚持错误也很容易。 这句话还可以翻译成我们更熟悉的话： 用别人的头撞墙，当然可以不撞南墙不死心。 但素来号称小镇做题家的韭菜斯基也不以为然，他说： 学霸抄作业是这样的，总是能直接忽略那些错误答案。 再者说，即便是抄作业，也没必要全抄。 你抄作业的时候，也不会去抄那些考试不考的题。 （全文转自微信公众号老斯基财经）