深圳福田

【上面一道令，下面一道坎。時代一粒灰，個人一座山。】 大疫三年，眾生皆苦。 這文章標題不是危言聳聽，也不是博人眼球，這是真實發生的情況。 從今年春節開始，疫情在深圳多個區域陸續爆發，福田區是重災區，一切都以封控為重，封鎖的城中村最長超過一個月。截至發稿，福田區依舊實行白名單管理。 被封的人有多憋屈，工作生活都受到限制，一旦解封就有人逃離。 維C公寓傳媒走訪的其中一個城中村，登記在冊的常住人口是一萬零幾百個人，3月份那一波封鎖解封之後，這個村子的人數急劇降到了六千多人，四千多個人離開了。 「村裡靜悄悄。」雖然是一句調侃，卻也是真實寫照。特別是疫情封控，執行白名單管理之後，人流自由進出根本不現實。人流肉眼可見的稀稀拉拉，有的小店關門大吉，有的店門則貼出「低價轉讓」的大字。 福田區的租房市場慘不忍睹，入住率下滑，租金下跌，租客逃離。有的品牌公寓現金流吃緊，急於甩手舊項目回籠部分資金。有的一手房東原本高高在上，現在主動降低預期，輪到公寓運營商挑挑揀揀。 1、40%的人離開 「租期到了，我是要離開福田，封控太難熬了。有班沒法上，獨守村裡的房子。」小谷住在深圳福田區某個城中村的公寓房，因為公寓距離公司很近，上下班步行，不到十分鐘的路程，通勤時間是出乎意料的短，完全沒有早晚高峰擠地鐵的煩惱。 今年，福田區成為新冠疫情的重災區，小谷所在的城中村也受到牽連，即便沒有確診病例，但因為所處的街道有確診，街道管轄的村子不可避免地受到封控。 小谷說，「福田區動不動就封村，被封怕了，很焦慮。有一次很尷尬，客戶約到了公司，但是我被封鎖在公寓項目，太麻煩了。3月份封了16天，9月份封了7天。一年才12個月，將近1個月的封鎖。」 這樣的封控，小谷確實忍無可忍，雖然對公寓項目很滿意，也捨不得離開，但沒辦法，為了生活，為了工作，她選擇離開。 「我那些住在福田區的朋友搬到寶安區、龍華區、南山區，方便很多。」小谷說，自己也打算換個區域租住。 小谷所在的城中村，3月6日開始封鎖之時，登記在冊的人數是1萬零幾百人，3月17日解封之後實行白名單管理，這個城中村又做了一次普查，只剩下了6000多人。也就是說，2個星期的封控，解封之後，4000多個人離開，一個村子40%的人走了。 截至9月份重新封鎖，再次更新的數據是，依舊是6000多人，離開的人並沒有回來。 這是多麼驚人的人口流失數據，這只是其中一個城中村的人口數據，難怪福田區從業者反饋空房越來越多！ 當然，小谷代表的是一種類型的租客群，堅守福田區的租客，也大有人在。 2、空置率上升到警戒線 吳彪在福田區多個城中村管理數千間房，春節之前團隊把整體入住率做到了98%，沒想到，春節之後，新冠疫情反覆迭起，入住率下滑，居然達到了85%的警戒線。 「2月份空房只有50間，3、4月份之後就空了200間房。只要一解封就有人離開，而且還只出不進。」說起這些，吳彪一臉的無奈。 「現在整個項目的空置率達到15%，而且租金還下降了10%以上。這兩個數據一升一降，對公司現金流有一定的影響。」吳彪算了一下，「空置率上升，租金下滑，讓我們消失了200萬的現金流。」 當寓姐問到所處城中村的人流情況，吳彪回答說，「這個數據都不用問網格，我們的租客有80%都換了一輪。」 吳彪還提到了一個現象：以前租客離開，鍋碗瓢盆及衣物全部帶走，說明還留在深圳；現在租客離開，只帶走衣服，其他的物品都不帶，說明就不留在深圳生活了。 深圳每年人口流入的兩個時間段，一個是春節二三月後，另一個是畢業季七八月。「只要有人進來，租房行情再怎麼差也差不到哪裡去。」吳彪經常跟做調查研究的人一起討論，他對如今市場的總結是這樣。 「經濟需要放手，就像孩子的成長一樣，你天天盯得緊緊的，這不能吃，那不能吃，肯定長不大，這些才是租房市場行情不好的根源。」張翰在深圳運營管理20多個公寓項目，對市場發生的變化，他一針見血地拋出了這個觀點。 在所運營管理的20多個項目中，有2個項目在福田區，張翰說，今年福田項目租金下降的幅度超過10%，空房有三分之一。而在2022年的封控之前，項目基本上是處於滿房的狀態，即便是2020年第一年的新冠疫情，項目都是滿租的狀態。 今年租客退租的原因，一是被裁員選擇離開深圳，二是受夠了福田反反覆復的封控管理，三是對租金敏感度更高，換到更便宜的區域租住。 「現在都亂套了，沒有穩定的預期，大家都把福田區拉入黑名單，租客逃離福田區。」張翰無奈地說。 3、業主求包租 張翰的身份還是福田某個城中村的業主，他給維C公寓傳媒講了一件就發生在他身邊的事，原本有一個做餐飲的老闆租了300多平米的商鋪，餐廳已經經營6年。 因為疫情封控，即便是個人房東，張翰還是給出了「疫情封鎖一天，當月租金全免；實行白名單管理，就減掉半個月的租金」的減免活動，但這家餐飲店最終選擇了關店撤離，因為除了租金，這家餐飲店還需要支付三十多個員工的薪資，支撐不下去了。 「一旦封控，都是企業在買單。」張翰說，現在都亂套了，一切都不可知。 對於是否還會繼續拓展新項目，張翰說，「我們現在很保守，非常謹慎，除非看到有安全氣墊的、哪怕從18樓摔下來也不會死，否則我們是不會碰新項目的。」 關於是否拿新項目，不同的人都會有不同的判斷。 前文提到的吳彪，雖然他所在的公司因為封控導致現金流吃緊，公司甩手一些老舊的項目以回籠資金，但這並不影響他拿新項目。 他說，因為業主的預期確實下降了，以前喝茶費至少要80萬元，現在這筆費用只需要20萬元左右就封頂了。而且，現在業主求著品牌公寓去拿房，拿房價格都好談。 李鐵經營的公寓項目在福田區最大的城中村之一上沙村，他最近也拿下了村裡的6棟房子，正在報建做裝修改造。 據公開資料，上沙村被分為上沙東村、椰樹村、塘晏村、龍秋村和48棟，包含800多棟樓。 「這些樓棟被裝修改造成公寓的比例不足2%。」李鐵說，最近我們還拿下了上沙村6棟樓房進行改造，業主的預期是下降了，現在是求著我們去拿房，輪到我們挑挑揀揀了。 李鐵經常跟網格員走動，隨時了解村裡的人口流動情況。 他從網格員那裡得知，因為3月份的疫情，上沙村原本有6萬多人，因為封控，導致1萬多個人離開。但是，上沙村畢竟還是福田區比較大的城中村，人流還是回來了。 「富貴險中求，福田區的中心地位還是撼動不了的，困難只是暫時的」。李鐵對福田市場還是充滿期待。 （全文轉自微信公眾號鹿鳴財經）