澳洲公寓楼花风险涌动 十分之一销售落空

公寓楼花成为澳洲房地产市场上风险最大的部分，在过去三个月中，十分之一楼花完工后无法正常交割，导致销售落空，购房者损失惨重。

据澳洲金融评论报道，公寓楼花市场的普遍现状是房源过剩、需求疲软。随着银行对公寓的市场估价降低，批准的贷款量也随之减少，买家凑不够钱无法正常交割，不得不放弃购房首付款。

咨询公司Digital Finance Analytics的一项分析显示，在今年3月至6月之间完工交割的约35,000个公寓楼花中，有3041个因为银行对房产的估价降低，交割时资金缺口无法弥补，导致交易告吹。买家因此损失的首付款高达8760万澳元，还不包括开发商在买家退出时收取的其它费用。

同期，仅在悉尼的内西区和东区，约有551套公寓未能交割，在墨尔本市区近郊，最终未成交的公寓数量达到457套。

Digital Finance Analytics的负责人Martin North表示，过去12个月内，楼花价格平均下降了10％至15％，高于上一年。他说：“鉴于市场上的公寓供过于求，价格可能会进一步下降。”

CoreLogic的数据显示，在截至5月的三个月中，公寓楼花在交割时就已经大幅贬值的比例激增。

与合同价格相比，悉尼3389个楼花中超过一半（52％）在交割时贬值。其中贬值幅度10%以上的占了四分之一（26%）。这些楼花合同可能是在2017年签的，2017年是公寓市场的一个分水岭，此后银行监管机构收紧了房地产投资贷款规则，致使投资者对公寓兴趣减弱。

墨尔本的情况与悉尼类似，4173套公寓楼花中，交割时贬值的占了一半以上（51％）。贬值幅度超过10%的占了五分之一（20.9%）。

其它首府城市的情况也不容乐观，布里斯班公寓楼花在交割时贬值的比例为41.7％，珀斯49.4％，堪培拉25.4％，阿德莱德20.7％。

复合效果

CoreLogic研究分析师Eliza Owen表示，这些趋势不是COVID-19疫情造成的结果，但是疫情使之变得更加严重。Owen说,“过去两年来，银行对悉尼和墨尔本的公寓楼花估价下调的现象普遍存在，悉尼平均为46.4％，墨尔本平均为42.7％。”

“这是由于临时审慎的贷款措施导致投资者兴趣下降的结果，而这些城市的公寓完工水平却有所提高。

“但是，COVID-19通过关闭边境和推高失业率，对一些公寓楼花市场产生复合效应。

“市区出租房空置率升高，将对租金回报产生额外的下行压力，可能导致公寓更不受欢迎，公寓楼花估价下降的事件更频繁出现，从而形成恶性循环。”

房贷网站Homeloanexperts.com.au的董事总经理Otto Dargan表示，银行估价师通常比市场本身更为保守。

Dargan说，“如果市场下跌1％，那么银行估值通常会降低5％。”

“如果买家很久以前的签订合同，贷款银行通常会忽略购买价格，而是使用银行估价。”“这意味着，如果您的楼花估价较低，他们只能向您提供更少的贷款，一些没有多余资金的购买者可能无法完成购买并失去定金。”

楼花买家的风险增加

贷款经纪公司Rise High Financial Solutions的Marissa Schulze表示，风险更大的是那些失业或过去几个月收入减少且不再有资格获得贷款的买家。

她说：“如果您不能继续完成整个购买流程，您损失的可能不只是订金。如果开发商不能以相同的价格出售，您还要承担赔偿金。”

他说：“这就好像没有资金就去参加拍卖，然后在赢得拍卖后着急忙慌地去找贷款一样。

“如果交易真的失败了，而您又无法获得融资，那您将损失很多钱。”

物业咨询公司Suburbanite的首席咨询师Anna Porter预计，公寓楼花的情况将会恶化。她说：“在公寓供过于求的地区，楼花正接近崩盘，因为尽管有巨大的经济损失，但买家仍在走开。”

另据政府消费者网站consumer.vic.gov.au信息，购买楼花合同有一定好处，尤其是在一个上升的市场上，既能节省印花税，又能以今天的房价锁定未来的房子，但风险也同样不可忽视。这些风险包括：

• 无法实际检查物业，只能依靠设计师的印象图，平面图和广告材料来了解有关所购买房产的信息
• 建筑质量和装饰可能与预期存在差异
• 设计图的意外修改
• 不确定的完工日期
• 复杂的合同
• 如果建筑质量存在争议，不太可能直接与建筑公司交涉，只能由开发商与建筑公司交涉。
• 房地产市场动荡可能导致交割时，房产价值低于合同价格。
• 潜在的融资风险，如完工时房产贬值，银行批准的贷款会降低。

该网站建议买家，如果真的打算购买楼花，要以书面形式从开发商那里获得完工的具体日期，并在签合同前寻求独立的法律意见。