ATO将严查投资房退税申报

澳洲税务局（ATO）警告说，将在本次退税期间密切注意与租金收入有关的退税抵扣，房产投资者需要确保申报正确的租金收入和抵扣并保留纪录。根据澳洲政府最新的2018-19财年税收统计数据，220万澳洲人在出租投资房，他们每年申报的退税抵扣高达500亿澳元，高于其申报的480亿租金。

据时代报报导，澳洲税务局（ATO）表示，今年的报税季将对四个关键领域进行特别审查，包括出租物业收入和扣税额以及所有申报的纪录保存。

澳洲专业会计机构CPA的税收政策高级经理卡萨皮迪斯（Elinor Kasapidis）说，虽然这两个领域过去一直在ATO的关注范围内，但在两年前大流行首次爆发时，他们把注意力转移到了其他事项上，现在又重新开始关注这方面。

卡萨皮迪斯表示，在房屋投资过程中产生的费用可以合法申报，包括维修费、保养费、抵押贷款和利息等。但如果房产投资者一年中有部份时间居住在这些投资房中，退税就会变得复杂。

“比如说，有时房东会遇到麻烦，就是他们或他们的近亲可能在一年中的部份时间里实际使用了度假屋。因此，ATO非常重视的一点是，房东必须确保这些房产是真正可供出租的，房源是上市状态，这样才能申报这些费用。”卡萨皮迪斯说：“如果房东在申请扣税退税时，这些房产实际上是他们自己在使用，或者是他们的亲朋好友在使用，这是不对的。因此，必须确保你只申报涉及租赁的部份。”

卡萨皮迪斯还表示，如果投资者收到了某种形式的补助金或州政府提供的救济，这也算作应税收入，一般来说，也应该作为收入进行申报。

Property Tax Specialists创始人兼首席顾问巴巴拉（Shukri Barbara）也提醒说，如果投资者以低于市场价格的租金将其房产出租给朋友或家人时，也应注意不要过度申报。

巴巴拉还提醒投资者，确保不要把维修和装修的申报混为一谈：维修是可以扣除的，而装修则必须做折旧。巴巴拉举例说：“如果你修复围栏上的一块木栅栏，这叫维修，但如果你要更换整个围栏，那么你就得对这次升级进行折旧”、“修理是你可以修复的东西，你可以获得所付服务费全额扣减。但如果是更换大的项目，比如屋顶，就算作升级，一旦在大工程上使用新材料，那就是升级。”

巴巴拉表示，ATO的审查技术每年都在进步。“如果ATO打电话给你，问你问题，他们肯定已经有了答案。所以请确保你的文书工作和纪录与你要申报的内容相一致。”

税务局还会检查短租平台，确保这些投资房以合理的价格出租，而不是故意要一个高价，然后让房屋空置。

澳洲房地产协会（REIA）主席格罗夫斯（Hayden Groves）说，ATO正在特别关注度假屋的租金收入，并警告投资者要注意不要夸大扣除额。